建売住宅の工期が短すぎる場合、手抜きがされているのではと心配になります。戸建ての工期は工法によって異なります。在来工法での2階建ての場合は完成までに4～5ヶ月ほどの期間が必要です。2×4工法やプレハブ工法はそれよりも短く、現場打ちの鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合は長くなります。

短期間の工事だからといって手抜きなわけではない

戸建ては工期が短いからといって、必ずしも手抜きとは限りません。工事の期間に差がでるのは、主に構造躯体の工事に要する期間によります。建売住宅では在来木造住宅の4～5ヶ月間が標準です。基礎工事に1/3の期間、躯体の工事にも同じ期間が必要で、残りを仕上げに費やします。

2×4工法は躯体が木製のパネルでつくられ、現場では組み立てられるだけなので、その分の工事期間が短縮されます。軽量鉄骨プラハブ工法では仕上げが完成しているものもあり、さらに短い期間で工事が完成します。工法の違いにより工事期間が短くなるのは当然のことです。

工事監理がまともにされないことによる施工ミスはありうる

設計と施工が分離発注されていないハウスメーカーの戸建てやビルダーの建売住宅は、設計と監理を同じ会社が行います。監理とは工事が設計図のとおりになされているかをチェックすることで、建物の工事ではとても大切な行程とされています。

設計事務所が監理を行う現場では、監理が厳格になされるので、そのことによる施工ミスはありません。建売住宅の監理は施工者が行うために甘くなりがちです。監理が甘くても施工がしっかりとしていれば問題はありませんが、施工が未熟な場合はそのまま見逃されていしまいます。厳格な工事監理には、第三者検査機関等の介入が必要です。

安心できる住宅かどうかは住宅診断で確認を

建売住宅が安心できるかどうかは、素人では識別できません。専門家による住宅診断が必要となる所以です。建売住宅の販売会社では、工事期間に監理を第三者の検査機関に依頼している場合があります。専門家が検査を行うことで現場にも緊張感が漂い、施工ミスの発生し難い状況が出来上がります。

建売住宅を購入前に住宅診断するには、販売会社の許可が要ります。通常は出来上がった建物の品質を検査することは難しく、工事途中での専門家の現場検査が望まれます。工事途中での専門家の現場検査としては、住宅金融支援機構の住宅ローンを借りる場合、住宅性能表示や長期優良住宅の認定を受ける場合などに行われる現場検査があります。

まとめ

工期が短期間の建売住宅は必ずしも手抜きがされていないことがお判りになったでしょうか。工期の短さは、部分的に工場生産が使われていることを示しており、在来工法の現場一品生産と区別されます。工期の短さは手抜き工事とは関係無くても、耐久性や脆弱性とは相関関係にあります。

建売住宅を購入する時には、自分で設計するわけではありませんので、間取りを見てもなかなか購入するかどうかの決定打になるわけではありません。ただ、建築の段階で家の中を見ておきたいですが、建築中の家に入れてくれることはまずありません。

そこで内覧をすることができるとしたらどんなときでしょうか。

建売住宅も内覧会の機会はある

建売住宅で内覧をしたいならば、完成してからになるのが普通になります。最終チェックをして問題なければ、各不動産会社に連絡が行き、内覧をすることが許可されます。そういう意味では内覧会の機会はあると言えます。

ですが、完成した後まで内覧を待つ場合には一つ問題があります。それは、他の人に家がとられてしまうことです。人気がそれほどない戸建てであれば問題ありませんが、人気がある戸建ての場合には、室内を見てから決めると申し込みをした時に他の人にとられてしまう場合があります。そこで、かなり買う気を見せて不動産会社にお願いをすれば、完成前でも一部室内を見ることが可能になることもあります。

内覧会で確認すべきことは？

内覧会に参加するときには、見るべき所はたくさんあります。部屋の間取りを確認すると、間取り図で見るのと違う感覚があるに違いありません。間取り図の場合は2次元ですので空間を認識することが難しいですが、実際に建物の中に入る場合には空間を認識することが可能になります。まずは、空間をじっくりと味わうことです。

多くの人は外観や内装、キッチンやトイレ、そしてバスを眺めておしまいになりますが、天井裏や床下も確認をしておく必要があります。家の瑕疵は見えないところで発生しますので、目に見えない箇所に手抜き工事がないかどうかの確認は重要なのです。

内覧会に専門家は同行すべき？

内覧は、素人が見て把握できる部分とそうでない部分があります。素人が見て素敵な家だと感じるような造りでも、専門家が見るとやめたほうがいいという家もあるでしょう。例えば、傾きです。地盤の関係で家が傾くことがあります。時間が経過した家であればその傾向が現われます。特に、造成地の場合には、地面が重みでへこむこともあるので、その点は専門家が詳しいです。

また、床下などの瑕疵や耐震性も素人が見ても分からないような箇所を専門家は気がつきます。そのため、心配なら専門家を連れて行ってもいいでしょう。不動産会社に断られることはありません。

まとめ

いかがでしたか。このように、建売住宅でも家の中を見るときは事前に不動産会社にわけを話せば、完成前に見ることも可能になります。また、内覧するときは、間取り以外にも確認しておくことが複数あります。気になる場合は専門家をつれていくのが良いでしょう。

建売住宅は、出来上がった建物を確認してから購入するために、見落としは無いものと考えられがちです。しかし、見えない部分や気付かない部分で、必要であるにもかかわらず、見落とされている部分が後でわかる場合があります。戸建て住宅ではなくてはならないものを事前に調べておき、見落とさないことが大切です。

建売住宅にありがちな仕様：トイレの換気扇の有無

戸建て住宅ではなくてはならないものに、換気扇があります。建売住宅でも24時間稼動する換気扇は設置義務がありますが、浴室やキッチンに24時間稼動する換気扇を設けた場合に、トイレなどの一部の換気扇が見落とされる場合があります。

電気設備では照明器具のない物件や、屋外やトイレにコンセントのない物件もあり、注意が必要です。クーラーを使用する部屋に必要なコンセントがない場合や、電気容量の足りない場合などもあるので、内容を確認することが大切です。給湯器は追い炊き機能が付いているかどうかも確認すべき事項です。

建売住宅にありがちな仕様：網戸や雨戸が無い

戸建て住宅で必要な網戸や雨戸が付いていない建売住宅も見かけられます。屋外に虫の多い日本の気候風土の中では、網戸は必ず必要となります。網だけが無いなら後で張ることもできますが、網戸本体がない場合は後で設置するのは面倒です。引渡し前に取付を確認する必要があります。

雨戸は暴風の場合や防犯上必要となりますが、必ずしも必要の無い場合もあります。物件の周辺の環境に応じて、必要性を判断する必要があります。サッシには最低でもペアガラスが入っている必要があります。ガラスの断熱性は低く、ガラス一枚では室内の温熱環境を保つことが難しくなります。

間取り・仕様などのプランを図面・仕様書等の書面で明確に

建売住宅の場合、間取りは現地を見ればわかりますが、材料や設備機器の性能は見ただけではわからない場合があります。詳しい仕様がわかる図面が特記仕様書です。設計図面よりも細かで具体的な仕様が記載してあるので、購入前に見ておく必要があります。

戸建ての場合は注文前に見積りを取り、見積書に細かな仕様が記載されていますが、建売住宅の場合はそのような見積書がない場合が多く、仕様書の重要性は大きくなります。工事範囲に関しても仕様書に記載が有り、記載がないものはオプションとなります。オプションで必要なものは、購入前に追加で発注しておく必要があります。

まとめ

建売住宅の見学でチェックが必要なか所がおわかりいただけたでしょうか。法的には必要なくても、実際の生活では必要となるものに断熱材があります。断熱材の仕様は事前に確認が必要です。その他、購入後に必要となるものには、家具、カーテン、電球、屋外の植栽、フェンス、表札などがあります。

建売住宅を購入する場合、ほとんどの人が人生で一番高い買い物のはずです。高い買い物であればなおさらその保証をはじめとするアフターサービスが重要になるのではないでしょうか。そこで、どのような保証があるでしょうか。ハウスメーカーや工務店の建売住宅のアフターサービスや保証内容について説明をしていきます。

建売住宅のアフターサービスについて

戸建てのアフターサービスとしては、基本的には工務店やハウスメーカーによってその内容は異なります。保証という意味でのアフターサービスは、その耐用年数の範囲内でないと成立しません。例えば、電気製品で言うならば、20年も30年も保証しているところはありません。長くて5年ではないでしょうか。

木造建売住宅も同じで、およそ30年という耐用年数を考えると、せいぜい10年程度のサービスになることがほとんどです。ただ、建物の耐久性に自信がある工務店の場合には、20年以上のサービスを設けている会社も珍しくはありません。

無料と有料の点検サービスがある

住宅のアフターサービスはすべて無料の場合もありますが、その場合は期間が短く設定されています。住宅も建築してから5年以上経過するとあらゆる部分で問題が生じる可能性があるのです。そのように考えると、無料のアフターサービスは期限が決められている可能性が高くなります。

例えば、最初の5年間は、屋根の点検や外壁の点検などを無料で行い、修理も無料で行ってくれる所もありますが、5年を経過すると、住宅の質は関係なしで劣化しますので、ほとんどのハウスメーカーや工務店は有料の修理になります。20年を過ぎると、点検サービスも有料になるところが多いです。

建売住宅の購入は自己責任！納得のいく買い物を

戸建て住宅を購入する時は、すべて自己責任になります。安い建売住宅を購入しても、全くアフターサービスが付いていないところもありますし、定期点検も最初から有料の所もあります。中には、故障をしていないのに故障をしたことにして修理をし、そこから利益を吸い上げようとする悪質な業者がないわけでもありません。

そうならないためにも、格安の住宅には注意をすることです。格安にするということは、それなりの理由があります。会社としても、理由なしに格安にすることはまず考えにくいでしょう。その理由を調べることも大事です。

まとめ

いかがでしたか。このように、建売住宅を購入する場合でも、保証やアフターサービスが重要になります。本体価格が安くてもその後の保証にお金がかかる場合もありますので、事前によく調べることが大事になります。本体価格が高くても、完全無料の会社の方が安心できることもあります。

売れ残っている建売住宅は何故か不安になります。見かけはこんなに素敵な住宅なのに何故、と疑問が疑問を呼び本来何もない普通の住宅がなにかいわく付き住宅のように感じられてしまいます。しかし特別に売れ残っているのは事実ですから、何かしら原因はあるはずです。その原因を自分なりに理解することは大切なことです。

売れ残りの建売住宅を購入するメリット

建売住宅は建築して販売する業者にとって売却が遅れれば遅れる程損失が大きくなります。なぜなら、お客様の注文があって初めて建築をスタートする戸建て住宅と違って、建売住宅は既に建築材料は購入して代金は既に支払い、また大工さん職人さんへの工賃も既に払っている、しかしそれに見合った代金は回収されてない。この状況が販売して代金の回収が終わるまで続くからです。即ち建設業者はこの建売代金分の金利をずっと売れるまで支払わなければならないのです。したがって売れ残った建売住宅は、業者も必死になって売ろうとするため一般の物件より値引き割合は大きくなります。そこが最大のメリットです。

売れ残りの建売住宅を購入するデメリット

また売れ残り物件のデメリットはというと、売れ残り期間の大小にもよりますが、売れ残った期間分は新築ではなくなってしまった訳で当然評価額は下がり資産価値は下がっています。また売れ残った期間は長くオープンハウスやモデルハウスとして使用しますので、傷みやキズも多くなっています。またその間多くの来場者が来た訳で、プライバシーの確保という点でも心配です。そして窓やドアを締め切った状態で管理しますので、換気が行われず、湿気が貯まりやすくカビやダニの発生や断熱材の腐食が心配されます。その他、キッチンやユニットバスの型が古くなってしまう等のデメリットがあります。

新築住宅を購入する時に注意したいこと

従って購入時には、いつ完成したのかを確認することはとても大切なことです。半年以内の期間であれば許容できるでしょうが、1年、2年前に建てたものであるならば売れなかった原因があるはずですので、それをはっきりと業者に確認することが大切です。業者も口を濁してはっきり言わないでしょうから、自分なりに考えて納得する理由を業者から聞き出しましょう。自殺や火災で死者が出た地域で売れ残っている、というのであれば告知しなければなりませんが、それに近いものであった場合、やはり精神的にイヤでしょうから、納得できる売れ残りの原因を確認するのが重要です。

まとめ

売れ残った建売住宅は、ある意味戸建て住宅の建築より慎重になります。しかしその売れ残りの原因が自分なりに納得できれば、経済的に非常に大きなメリットがでます。したがって、購入前にその売れ残り理由をはっきりさせて、その原因を噛み砕いて理解して購入することが大切です。

マイホームを購入しようと考えた時、まず初めにやってくる選択肢は「戸建てにするかマンションにするか」という人は多いのではないでしょうか。
マイホーム購入は人生有数の大イベントで、その後の人生に大きく影響します。より自分に適した選択ができるよう、両者の違いやメリット・デメリットを詳しくみていきたいと思います。

戸建てVSマンション、費用面の違いは？

戸建てとマンション、費用面での違いは、まず購入時にかかる諸費用に違いがあります。
戸建ての場合、建売住宅を購入する場合には不動産会社に支払う仲介料が発生します。
また、注文住宅の場合は土地を購入した際の住宅ローンが家が完成する前から発生します。

一方、マンションの場合は共用部分の修繕に使われる修繕積立金として契約時にまとまった額を支払います。
生活し始めてからもこの修繕積立費用は毎月発生します。それに管理費、駐車場代がマンションの場合は毎月かかってくるため、住宅ローンプラスこれらの費用が毎月必要となります。

戸建てVSマンション、生活面の違いは？

では、生活面での違いはというと、まず戸建ての場合は騒音を気にする必要が格段に少なくて済みます。また、プライバシーが保たれること、建て替えやリフォームを好きなタイミングで行うことができる自由さもあります。
駐車場や庭をプラスアルファの費用なしに持つことができるメリットもあります。

一方分譲マンションはオートロックや管理人によるセキュリティが高く、立地も駅近の便利な場所であることが多いです。
また、ワンフロアで生活できるため、特に高齢者の場合はバリアフリーで日々の生活がしやすいというメリットもあります。

将来的な資産価値を考えると戸建てがおすすめ

では、資産価値の観点から見るとどちらがお得なのかというと、それは戸建てと言えるでしょう。
というのは、戸建てには土地があるからです。
戸建ての場合は建物が老朽化して資産価値が下がっても土地の資産価値は下がりません。しかし、マンションの場合は資産価値はほぼ建物に対する価値なため、築年数の経過と共に資産価値は下がり、購入時よりも町が大幅に開発されたなどというケースを除いては、資産価値は右肩下がりに落ちていきます。
その観点から、建売住宅でも注文住宅でも、土地と建物の所有者が同一である戸建住宅の方が資産価値が高いと言えます。

まとめ

戸建てとマンションにはこのようなメリット・デメリットがあります。
実際に住む人の生活パターンでどの点を重視するかは変わってくると思いますが、皆さんの場合はいかがでしょうか。

マイホームは買って終わりではなく、買ってからが始まりなので、費用面、生活面、資産面から賢く選択してください。

戸建ての建売住宅は、完成品であれば、プランの変更は原則としてできません。しかし、建築前であれば、プラン変更は可能です。

建売住宅のプラン変更は、変更を指示する時期、変更による売買代金の増加、変更指示の確認が大切です。適切な時期に、適切な方法でプランの変更をすることは戸建て住宅の利点でもあります。

建築前の建売住宅購入が増加しています

以前の建売住宅は、建物が完成してから購入するのが普通でした。しかし現在は、販売者、購入者相応の思惑から、建築前でも販売されることが多くなりました。

建売住宅が建築前に販売されることの利点は、販売者にとっては早期に売買契約ができ、代金を回収できる点です。購入者の側では、一定の間取り等の変更が可能なことと、工事中の物件のチェックにより、手抜き工事を防ぐことができる点が挙げられます。

建売住宅の「プラン変更できる」は慎重に

建売住宅が工事完成前に販売できるのは、建築確認申請を通っている物件に限られます。すなわち、プラン変更は建築確認申請に影響を与えない範囲内で行う必要があります。

建築基準法では、建築確認申請が提出された物件の工事は、申請に書かれたとおりに施工しなければならないとされています。しかし、面積変更等を伴わない軽微な変更は可能という緩和規定もあります。プラン変更は全面的な変更ではなく、部分的な変更のみが可能となります。

プラン変更によって変わる売買代金のチェックポイント

建築確認申請後、工事中に変更できる部分は法的に限られていますが、そもそも建築確認申請では審査の対象外となっている部分もあります。審査対象外の部分は法律上はいくら変更してもかまわず、予算との兼ね合いとなります。

建築確認申請では仕上げ材の色や柄、設備機器のメーカーなどに関しては審査対象外です。戸建て住宅を決定付ける外壁や屋根の色は法的には自由に変更が可能となり、自由度が広がります。

戸建て住宅を新築する場合、完成時期が約束の時期よりも遅れる場合があります。このことは注文住宅ばかりでなく、新築の建売住宅にも同じことができます。完成時期が遅れた場合の問題点と対処の仕方を知っておくことは、万が一に備えて必要なことです。戸建て住宅の現場は生き物と同じで、何が起こっても不思議ではありません。

「完成が遅れる＝引き渡しが遅れる」ということ

新築の建売住宅において、完成時期が遅れるという事は、引渡しが遅れることを意味します。引渡しが遅れることで影響を受ける事柄を洗い出し、対策を練っておく必要があります。

戸建てを建てる時に引き渡しが遅れる場合は、引き渡しを受けるまでの住まいを確保しておく必要があります。新築の工事は気候の影響や職人の確保、建築材料の手配などで遅れる場合があります。引渡しまでの間、仮住まいをする場合は、日程に余裕を持つことが必要です。

完成時期が遅れた場合に注意したい契約・金銭の問題

建売住宅の完成時期が遅れた場合は、契約上の問題や、金銭的な問題が発生することがあります。契約書において、引渡しが遅れた場合の違約金や補償金を確認し、必要であれば、受領の手続きを行わなければなりません。

戸建て住宅の建築費の支払いは、工事前、上棟時、完了時の3回に分けて行われるのが一般的ですが、引渡しが遅れることは、完了時の支払いを延ばすことになり、そのための手続きが必要です。

工事の施工不良を起こさないために注意したいこと

新築において、完成時期が遅れることは珍しいことではありません。業者が工期に間に合わせようと努力しているのであれば、特に差し迫った事情が無い限り、工事を急かせないことが大切です。

建売住宅の工事を無理に急かせると、手抜き工事や施工不良が起きてしまう場合があります。かと言って、何も文句を言わないのでは現場に緩みが生じかねません。一折の催促を行うに留めて、工事の完成を見守るのが最善の方法です。

建売住宅の価格は、注文住宅と違い土地と建物との総合計で示されています。したがって建物の価格が曖昧で、実際にこの建物でこの設備で価格が適切なのかどうかわかりません。最終的に土地も買う訳だから総額は同じという意見もあります、しかし不適切な価格であるならば割高な状態で購入する訳でやはりその価格ははっきり確認したいものです。

建売住宅の建物価格が不明！消費税から計算を

そこで建物価格を見つける方法があります。建売住宅は土地と建物の合計金額でほぼ価格を設定していますが、そのうち消費税については土地には係らず、建物についてのみ必要となります。よって消費税8％なので仮に消費税が120万円ならば8％で割ってやると住宅価格は1500万円となります。またアバウトな方法ではありますが、近隣の土地の相場から土地の価格を推測してやれば大まかな建物価格は推測できます。

建売住宅の建物価格の坪単価はどれぐらい？

このような方法で建物価格が分かれば坪単価は簡単に計算できます。面積で割ってやればよいだけです。先ほどの1500万円の建物であれば、その家が面積30坪ならば坪単価は50万円となります。しかしただ単純にこれら単価を比較したのでは意味がありません。実際大切になるのは、その坪単価には何が含まれており、何が含まれてないか、これをはっきりと確認することが後悔しない為に非常に重要です。

建売住宅の坪単価のチェックポイント

この坪単価は総価格を面積で割ったものですが、最初の総価格になにが含まれているか、含まれてないかを知ることが坪単価のカラクリを知るのに大切です。何を含むか含めないかは業者によってバラバラだからです。一般に外構工事や照明器具、カーテンなどは本体の建物価格には含めません。また水道の新規の加入金や浄化槽の申請費用なども含んでいません。このように坪単価が仮に安くとも。後から必要な費用はたくさんあるのです。