既に建物が建設され、土地とセットで販売されているのが建売住宅 ですが、こういった物件は注文住宅のように建つ前に契約しなければならないという怖さはありませんし、同じ家を注文住宅で建てるよりも安く住宅ローンを組める可能性もありますが隣家との境界線はどこなのかなど、確認すべき点があります。

隣の家との間隔の問題

購入を検討中の建売住宅が、隣の家とどれぐらい間隔が空いているかで、住み心地は変わってきます。あまりに間隔が狭いと隣に住んでいる人の話し声、生活音が丸聞こえとなる可能性があります。

隣家の音が漏れているという事はこちらの側の声や音も 相手に聞こえるかもしれません。知られたくない家庭の事情、噂話などを耳に入れてしまうとお互いに不快な思いをします 。

間隔が空いていれば普段の生活にはプライバシーが守られ安心して日々過ごす事ができます。しかしあまりに距離が離れていると回覧板を回すのが面倒になる事もあります。

隣の家との境界線問題

隣家との境界線はどこなのかをはっきりと理解しておく必要があります。自分の敷地内であると思って花壇など私物を置く事のないようにすべきです。木も植える場所によっては成長した頃に葉っぱや枝が境界線を越えてしまうかもしれません。

境界線を隣の人と確認しておく必要もあります。住宅ローンを組んでから隣家と境界線の認識に違いがあったとなると、トラブルに発展しかねません。

これは隣家に住む人の性格にも大きく左右される事柄であり、神経質な人であれば苦情を言われやすくなりますから、売主や近所の人からの口コミを頼りに考えます。

家と家の間の塀やフェンスの所有者は？

隣の家との間に塀かフェンスを建てる事になりますが、通常先に住んでいる人が建てていますので、そこに新たに建てる必要は基本的にはありません。

購入前に挨拶を済ませておき、この件を伝え所有者に了解をとっておけばトラブルにもならずスムーズです。

塀にしているかフェンスにしているかで、こちらの家の外観にも影響を及ぼす可能性があります。
建売ですから既に建っている今の状態を見て違和感がないかどうかを確認します。

フェンスよりもコンクリートの塀の方が壁が厚いため、プライバシーは守られますし、音も気になりません。

まとめ

このように建売を購入する前に確認すべき点は多くあります。人同士も一定以上の距離感を空けるように、建物同士の間隔も適度な距離を保っているかどうかを確認し、フェンスや塀の所有者がどんな人なのか知っておく事で快適に暮らせるかどうかは変わってきます。

建売住宅は建てられた住宅を十分にチェックしてから購入できるのが良い点です。建売住宅は外から見えない部分も十分に調査する必要があります。

住宅金融支援機構の住宅ローンを利用すると、建築中に基礎検査や骨組み検査を行ってくれるので安心です。特に必要でない場合でも住宅ローンを利用すると現場検査をしてくれるので安心できます。

床下のチェックポイント

床下を覗く場合は床下点検口から懐中電灯で照らしながら周辺を観察します。特に、流し台の下に水漏れが無いかどうかをチェックする必要があります。水漏れは白蟻被害を呼ぶことにもなります。床下が汚れている物件は工事がずさんであることを物語っています。土台は防蟻措置がしてあるかどうかも確認が必要です。

床下の目に見えない部分は設計図によるチェックが必要です。地盤の地耐力が十分であるかどうか、基礎は布基礎ではなく、べた基礎であるかどうか、鉄筋が十分に入っているかを図面により確認します。特に地盤が軟弱な場合は、無理な購入は控えたほうが無難です。

屋根裏のチェックポイント

屋根裏は天井点検口から覗き込むことができます。屋根裏は雨漏りの痕があるかどうかがチェックのポイントです。屋根裏の一部に雨漏りのある物件は他のか所でも雨漏りしている可能性があります。屋根裏の点検中に外の明かりが漏れてくるような建物は、雨が吹き込んでくる恐れがあります。

屋根裏は断熱材が設置されています。断熱材が設計図どおりの仕様で入っていることを確認します。丁寧な現場では、天井点検口の上にも断熱材が設置され、取り外しができる構造となっています。屋根の裏側には野地板と呼ばれる板が張っています。野地板が傷んでいる物件は注意が必要です。

天井裏のチェックポイント

天井裏は1階部分の天井に設置されている天井点検口から覗くことができます。天井裏を覗くと樹種が確認できます。仕様と食い違っている場合は指摘してみる必要があります。樹種の違いは図鑑やインターネットでの検索により事前に調べ、現場で確認することが必要です。

地震に強い住宅の2階床は剛床となっています。90ｃｍ間隔で太い材料が組まれている構造で、建物を一体化し、耐震性を持たせます。地震に弱い建物の場合は、単なる根太式の床です。筋違いの設置か所は天井裏からはチェックできないので、図面によりチェックします。

まとめ

建売住宅の見えない部分をチェックすることの大切さと方法がお判りいただけたでしょうか。素人が現場を見て良し悪しを判断するのは難しいことです。建売住宅の売主が第三者検査機関による検査を受けているかどうかも、良し悪しを見分ける判断材料になります。

建売住宅を購入する時に、一番頭を悩ませるのは金銭面ではないでしょうか。同じ買い物でもコンビニでパンを買う感覚と違い、建売住宅の場合には、一生に一度の大きな支払いになることが多いからです。支払いの中に消費税が含まれていますが、一体どの位かかるでしょうか。消費税の計算方法や売買契約書の見方について説明します。

建売住宅にも消費税は課税される

物を買うときには、税が課税されますが、これは住宅を購入する時も例外ではありません。住宅を購入する時にかかるお金は建物と土地代、そして消費税になります。住宅ローンを組む場合には、その住宅ローンの中に税金が含まれています。

では、中古の建売住宅の場合はどうでしょうか。中古住宅の場合には税金がかかる場合とかからない場合があります。税金がかからない場合とは、売主が個人の場合です。新築の住宅の売主が個人であることは普通考えにくいですが、中古住宅の場合は個人から個人への売買になることもありますので、消費税がかからないことが多いのです。

消費税の計算方法

建売住宅の消費税の計算方法は、住宅の金額すべてに税金がかかる訳ではないことを知っておきましょう。建物には税金はかかりますが、土地にはかからないのです。その理由は、土地は消費する物ではないからです。20年住むと、その土地が縮んでしまい、購入した20年前の半分の広さになってしまったということがある訳ではないのです。土地は、権利の移転と考えられており、課税の対象外になります。

そうだとすれば、建売住宅にかかるのは、建物だけと言うことになります。建物が1,800万円ならば8パーセント課税されますので、146万円の消費税がかかります。

売買契約書での消費税の確認の仕方

建売住宅を購入する場合には、売買契約になりますので、売買契約書を交わします。売買契約書をじっくりと読んだ人は少なく、売買時に不動産会社の担当者が、売買契約書の中身について説明をしてくれるくらいです。

売買契約書には物件の価格と税金について書かれていますが、建物の価格と土地の価格を分けずに書いていることがあります。この場合、建物の価格がわかりにくいですが、消費税の額を見ることで建物の金額が分かります。計算の仕方は、税金の額÷0.08です。例えば、税金が800万円なら800÷0.08＝1億円が建物の値段になります。

まとめ

このように、建売住宅を購入する場合には、色々な面でお金がかかります。もし、消費税がかかるにしても土地にはかからず建物にしかかかりません。建物費用が分かれば、いくらぐらいの税金がかかるかはおおよそ見当が付きやすいので便利でしょう。また、売買契約書で確認することもできます。

建売住宅を手に入れる時には、住宅ローンを組む人がほとんどです。住宅ローンを組む場合には、建売住宅の価格が分からないとローンを組むことができません。
これらの価格はどのように決まっているでしょうか。建売住宅の価格の構成や販売利益と販売経費の関係、そして値引について説明をしていきます。

建売住宅の価格の構成

建売住宅の価格はどのように構成されているかですが、土地取得費、宅地造成費、住宅建築費、そして販売経費や販売利益で構成されています。この中で土地取得費とは、土地を購入する費用です。もし、分譲住宅の場合は、大きな面積だった農地の跡地などを複数の区画に土地を分割することになりますので、単独で購入するよりも安くなります。4割引き位で購入することができるため、注文住宅を建てる時のように、少しの面積の土地を買うよりも安くなるのです。

また、土地造成費は土地を造成する時にかかる費用ですが、まとめて造成するので単価が安くなります。住宅建築費は、住宅建築にかかる費用のことを指します。

建売住宅の最終価格に関係する「販売経費」と「販売利益」とは

販売経費とは、販売するまでにかかる費用です。営業マンの人件費や広告費用やチラシの費用がこれに当たります。一方、販売利益は、建売住宅を販売したときに得られる利益のことで、これは住宅を設計する前の段階である程度決められています。

住宅の費用のうち、販売経費と販売利益はおよそどこの会社も30パーセント前後と定められています。高い価格設定にすれば、利益も大きくなりますが、なかなか売れません。住宅は短期間で売った方が販売経費が少なくて済むのです。そうだとすれば、売却をする時期と販売利益のバランスが重要と言うことになります。

値引きはどこまで可能？

もし、住宅を値引する場合はどこまで可能でしょうか。これは不動産会社の立場に立てばどの範囲まで値引するか分かるはずです。まず、販売当初はほとんど値引は期待出来ません。いくら値引が可能と言っても販売当初はたくさんの内覧者がおり、値引き額が少なくても買ってくれる人がいますので、100万円単位の値引を期待しない方がいいでしょう。

一方、建築されて1年以上が経過した住宅は、そのままの金額で購入されることは少ないので100万円単位で値引をしてくれることが可能です。もちろん、価格が下がる前であることが必要です。

まとめ

いかがでしたか。このように、建売住宅を購入する場合でも、さまざまな費用が計算されて住宅の価格が決まっています。特に見落としがちなのは販売経費ですので、その点も考慮されていることも知りましょう。

また、値引については、販売直前は期待出来ませんが、建物完成から1年経過すると中古扱いになるので、かなり値引が期待できます。

念願の一戸建てを実現しようと貯蓄に励んでいる人にとって、建売住宅は比較的割安な価格で購入することができる物件として魅力的に見えるものです。
住宅ローンを利用して購入する場合は、やはり借入額は極力抑えたいものですが、建売住宅の購入時に値引き交渉は可能かどうか、じっくり検討することがおすすめです。

建売住宅の値引きも交渉次第

建売住宅の広告には販売価格が明記されています。もちろんその価格を支払うことで購入できるのは当然なのですが、実は掲示されている価格からある程度の値引きを引き出すことも不可能ではありません。新車を購入する時に値引き交渉を経験したことのある方も多いと考えられますが、建売住宅の購入時にも販売業者との交渉次第で値引きが実現するケースが多いのです。
物件の価格帯や他の購入希望者の有無、またタイミングによってどの程度の値引きが実現するかは一概に断定することは難しいものの、交渉次第で予想以上の提示がされることもあります。

市場動向や分譲地の好不調で値引き交渉をする

分譲されている住宅地によって、人気と不人気という好不調がくっきりと分かれるという傾向にあります。人気のある地区で多くの購入希望者が殺到するような場所では、値引き交渉が難しいことが多いです。
しかし、長い期間売れ残っている分譲地は全体的に価格が下落傾向にあります。市場動向の原理上、このような下げ相場の場合には、さらに値引きを引き出しやしすいものです。業者としても売り切りたいという思惑がありますので、購入希望者との条件が折り合えば、比較的すんなりと商談が進むことは十分に可能性として考えることができます。

建売住宅の値引き交渉ポイント

それでは、交渉のポイントとはどこにあるのでしょうか。
その一つは住宅ローンにあります。実際に業者がすぐにでも売り切りたい物件は、購入希望者との迅速な売買契約を希望しています。住宅ローンの審査に確実に通ると見込める購入希望者である場合には、積極的に交渉に応じてくれる場合が多いものです。
また、分譲地が売れ残っている要因について分析をし、購入希望者側が妥当であると判断した価格を思い切って提示することも効果的です。いわゆる「言い値」という方法ですが、常識的な範囲内であれば意外と通ることもあるものです。

まとめ

建売住宅の購入には値引き交渉は必須です。販売業者もその点は折り込み済みで販売価格を提示している場合も多いものです。
住宅ローンの借入額を少しでも抑えることによって、生活の余裕が生まれるという大きなメリットがあります。お得に購入できることは、それ以上の大きな価値を生み出すのです。

建売住宅を購入する時には、お金がかかりますが、その内訳を大きくわけると本体価格と諸費用にわかれます。始めて住宅を購入する場合には本体価格ばかりに目がいってしまいます。ですが、実際には本体価格のみで住宅の購入を考えて資金計画を立てると、確実にお金が不足することになります。
そこで、諸費用の中身についてみていきましょう。

建売住宅購入にかかる諸費用

建売住宅を購入する時にかかる諸費用の中で、一番大きな費用が仲介手数料になります。仲介手数料は、不動産会社に払うお金になります。不動産会社の役割は、買主に対して物件等の情報提供することです。これにより、買主は物件を選ぶことができます。また、様々な手続きを買主に代わってしてくれますので、それに対する費用になります。

次に大きいのは、登記手数料です。登記は義務ではありませんが、第三者の対抗要件として、しておいた方が良いものです。それ以外にも、火災保険の費用や、住宅ローンを借りる場合はローン手数料、印紙代等があります。

注意が必要な費用の項目は？

諸費用の中で1番注意が必要なものは不動産会社に支払う仲介手数料になります。なぜなら、住宅の価格に応じて、支払う費用が大きく異なるからです。例えば登記の場合であれば、おおよそどの住宅であっても25万円から35万円の間になりますが、仲介手数料の場合は200万円の場合もあれば400万円の場合もあるのです。

仲介手数料の計算式は、物件の価格に3パーセントを掛けて、そこに6万円を足します。その額に消費税を掛けると算出できます。つまり、物件の価格が高ければ高いほど仲介手数料が高くなるのです。ただし、3パーセント未満でも問題ありませんが、多くの不動産会社は上限の3パーセントになります。

概算金額を書面で確認すべき

住宅を購入する時には、不動産会社の方で、住宅の購入にかかるお金を算出してくれます。住宅のおおよその金額がわかる場合は、ローンを組んで、審査に通った時になります。ローンを組み、金利がわからなければ、総額がいくらになるかわからないのです。また、司法書士に登記をお願いする場合、住宅ローンの契約の前後に明らかになる場合が多くなります。

これらの金額の概算は、書面で確認するべきです。普通は書面で諸費用を含む金額の提示をしてくれますが、いい加減な不動産会社の場合には書面で出してくれないところもありますので、要注意です。

まとめ

いかがでしたか。住宅を購入するならば、本体価格にばかり目を向けるのではなく、当然支払うべき諸費用についても考えておかなければなりません。

諸費用については、仲介手数料の額に注意をしましょう。また、諸費用を含んだ合計金額は書面で確認をするべきです。

マイホームを購入しようと考えた時、まず初めにやってくる選択肢は「戸建てにするかマンションにするか」という人は多いのではないでしょうか。
マイホーム購入は人生有数の大イベントで、その後の人生に大きく影響します。より自分に適した選択ができるよう、両者の違いやメリット・デメリットを詳しくみていきたいと思います。

戸建てVSマンション、費用面の違いは？

戸建てとマンション、費用面での違いは、まず購入時にかかる諸費用に違いがあります。
戸建ての場合、建売住宅を購入する場合には不動産会社に支払う仲介料が発生します。
また、注文住宅の場合は土地を購入した際の住宅ローンが家が完成する前から発生します。

一方、マンションの場合は共用部分の修繕に使われる修繕積立金として契約時にまとまった額を支払います。
生活し始めてからもこの修繕積立費用は毎月発生します。それに管理費、駐車場代がマンションの場合は毎月かかってくるため、住宅ローンプラスこれらの費用が毎月必要となります。

戸建てVSマンション、生活面の違いは？

では、生活面での違いはというと、まず戸建ての場合は騒音を気にする必要が格段に少なくて済みます。また、プライバシーが保たれること、建て替えやリフォームを好きなタイミングで行うことができる自由さもあります。
駐車場や庭をプラスアルファの費用なしに持つことができるメリットもあります。

一方分譲マンションはオートロックや管理人によるセキュリティが高く、立地も駅近の便利な場所であることが多いです。
また、ワンフロアで生活できるため、特に高齢者の場合はバリアフリーで日々の生活がしやすいというメリットもあります。

将来的な資産価値を考えると戸建てがおすすめ

では、資産価値の観点から見るとどちらがお得なのかというと、それは戸建てと言えるでしょう。
というのは、戸建てには土地があるからです。
戸建ての場合は建物が老朽化して資産価値が下がっても土地の資産価値は下がりません。しかし、マンションの場合は資産価値はほぼ建物に対する価値なため、築年数の経過と共に資産価値は下がり、購入時よりも町が大幅に開発されたなどというケースを除いては、資産価値は右肩下がりに落ちていきます。
その観点から、建売住宅でも注文住宅でも、土地と建物の所有者が同一である戸建住宅の方が資産価値が高いと言えます。

まとめ

戸建てとマンションにはこのようなメリット・デメリットがあります。
実際に住む人の生活パターンでどの点を重視するかは変わってくると思いますが、皆さんの場合はいかがでしょうか。

マイホームは買って終わりではなく、買ってからが始まりなので、費用面、生活面、資産面から賢く選択してください。

現在、一戸建てを購入する方法の一つとして広く受け入れられているのが建売住宅です。
住宅街だと時折チラシがポストに入っていることもありますから、自分で調べたわけでなくとも名前くらいは聞いたことがあるという人が大半でしょう。
ではこの建売住宅とはどういったもので、またどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

建売住宅とは？

まずはそもそも建売住宅とは何かという疑問についてですが、これは簡単に言ってしまえば既製品の戸建住宅のことです。
戸建住宅は自分で間取りや内装を指定出来る注文住宅形式が最も多く連想されますが、建売の場合は工務店やハウスメーカー、不動産会社がすでに完成させた住宅を購入することになります。
例えば住宅街などで真新しい家の前に「内覧受付中」のような張り紙があった場合は、おおよそ建売住宅なのだと考えて良いでしょう。
洋服に例えるとすれば注文住宅がオーダーメイドであるのに対して、建売住宅はレディメイドであると言えます。

建売住宅のメリット

建売住宅のメリットとしてはやはり資金の計画の立てやすさが最大のものになります。
注文住宅の場合は土地の代金と住宅の代金を別個に考えなくてはならず、また間取りや内装といった施工内容によってもかかる費用が大きく変動し、住宅ローンを借りる際の手続きが煩雑なものとなります。
しかし建売の場合はもともと値段が付いているわけですから、住宅ローンを借りるにしてもその分だけ借りれば良く、資金計画の見通しが極めて立てやすいです。
その他すでに完成しているために内覧時にライフスタイルを想像しやすい、注文住宅より安価であるといったことも大きなメリットになるでしょう。

建売住宅のデメリット

では逆にデメリットは何かと言うと、これは完成しているがために家主の自由度が低いこと、また購入前に間取り変更がしたくとも法律の関係上不可能であるケースが大半を占めることが挙げられます。
そのため「立地は最高だが間取りは気に入らない」などのような場合には、それを受け入れるか、購入を諦めるかのどちらかしかできません。
また完成しているということは建築途中の様子を確認出来ないということでもありますから、注文住宅と比べて欠陥住宅の割合がかなり多いというデメリットもあります。
特に安く仕上げることを重視した物件の場合は欠陥住宅が多い傾向にありますから、こうしたデメリットは事前に把握しておく必要があるでしょう。

まとめ

ここまでのことをまとめると建売住宅は安く手に入れられて資金的にも生活的にも見通しが立てやすい長所があり、自由度の低さや欠陥住宅のリスクが高い短所を抱えた物件となります。
住宅取得費用の軽減効果は大きいですが、その分しっかりと見定める必要があるのが建売住宅だと覚えておきましょう。

注文住宅は建売住宅と違い、広告などに本体価格が表示されているわけではありません。そのため、どの位の費用がかかるかわかりにくい部分があります。そこで、それぞれの相場と価格の違いについて知っておきましょう。

また、なぜ、注文住宅と建売住宅に価格の差が出るのでしょうか。その点についても説明して行きます。

注文住宅の相場は？必要な費用の種類は？

注文住宅には、さまざまな種類がありますが、いずれの場合も、実際に設計して見ないとどれくらいの金額になるのか分かりません。ですが、工務店やハウスメーカーによっては、どれくらいの金額になるかの相場が明示されていることがあります。例えば、坪50万円とか坪60万円という感じで表示されているのです。それを見ると、おおよそどれくらいの金額で建物を建てることが出来るかが分かります。

一方、必要な費用は、設計費用が必要になります。注文住宅は建売住宅と違いオーダーメイドになりますので、その分設計費用が余分にかかります。住宅ローンを組むときには注意が必要です。

建売住宅と比較した価格について

建売住宅と注文住宅を比較すると、後者の方が相場が高いことが分かります。その違いは、オーダーメイドによるものか、あるいはすでに建築してあるかどうかの違いですが、注文住宅の方が2割から3割ほど高いのです。

例えば、建売を3000万円で購入する場合には、注文は、3600万円から4000万円ぐらいのお金がかかると考えておけば間違いないところです。もちろんそれ以上の差がある場合もあります。高級な素材を使えば、同じ大きさの家でも2倍以上の価格差になることもありますが、どちらも同じような素材であると考えるなら、やはり2割から3割の違いが妥当でしょう。

建売住宅と変わらない値段で可能！セミオーダー住宅という選択

このように、建売住宅と注文住宅では価格の違いが出るのが一般的ですが、セミオーダーの住宅であれば、建売住宅との違いはかなり縮まります。建売住宅と同じような価格で家を建てることが出来るのです。

そんな魅力的なセミオーダー住宅とは、すでに設計までがハウスメーカーの方で決められており、買主としては、オプションの選択をできるだけと言う物です。例えば、設計では、二階部分にトイレと洗面所はありませんが、買主がどうしても二階に洗面所とトイレが欲しいと言う場合には、基本設計にプラスしてオプションで付け加えることが出来るのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。このように、注文住宅と建売住宅は、基本的には価格面で異なります。その違いは、自由度になります。ですので、住宅ローンを組むときにもその点を考慮して、負担にならないような選択をしましょう。セミオーダーの場合は安く建てることが可能になります。

建売住宅は完成した住宅をじっくり見てから購入を決めることができ、価格も比較的安いので、注文住宅と比べても遜色はありません。購入の手続きは難しくありませんが、住宅ローンとの兼ね合いなど、流れを押さえておくことが大切です。工事中の確認ができないので、工事の信頼性も購入を判断する大事な用件です。

建売住宅の魅力は何といっても価格

建売住宅の魅力は何といっても価格が安い物件が多いことです。土地付きで購入することができ、土地と建物が気に入った場合のみ購入を決めればよく、安心感があります。注文住宅では間取りを図面だけで決めなければなりませんが、実物を見て廻りながら間取りの検討ができる点は魅力です。

注文住宅の比べた場合の利点は、工事が終わっている場合が多いので、購入後、すぐに入居できることが挙げられます。注文住宅は一定の工事期間が必要で、その間待たされることになりますが、出来上がった建物は契約が済めばすぐにでも入居できます。

建売住宅の購入の流れ

建売住宅の購入では流れを把握することが必要です。買主が購入の意思表示をして、売主がそれに合意すれば法律上の売買は成立します。始めに行われる申し込みや手付けは、双方の意思確認の手段として意味がありますが、本質的な問題ではありません。

購入までの流れで注意しなければならないのが、住宅ローンとの兼ね合いです。住宅ローンが正式に決まった後でなければ、購入する意思表示を正式に行うべきではありません。手付けが解約手付けの場合は、買主が購入を取りやめた場合は手付金は戻ってこず、売主が販売できない場合は手付金は倍にして買主に返す決まりになっています。

建売住宅の購入の注意点

建売住宅を購入する場合の注意点は、立地条件です。価格の安い物件は市街地から離れた郊外の物件であることが多く、生活に不便をきたすことがあります。交通手段がバスのみの場合は、将来の発展が見込まれない地域となるとも予想されます。

建売住宅では見えない部分品質を証明する客観的な裏づけが必要です。建築基準法は最低限の基準を決めているに過ぎず、建物の高い性能を保証するものではありません。地震に壊れないことや、雨漏りをしないことなどの確証を得るためには、住宅性能表示制度や、陽気優良住宅の制度を使っているかどうかが、良い住宅を見極めるポイントとなります。

まとめ

建売住宅の魅力と購入の流れがお判りになったでしょうか。注文住宅と違い、工事完成後に工事中の中身を知る方法は簡単ではありません。専門機関等による何らかの審査やチェックを受けている建物は、将来、安心して住むことができます。建売住宅で失敗しないためには、専門家による助けが必要です。