土地探しをしていると、日当たりや駅からの距離、周辺環境にはつい目が向きがちですが、見落とされやすいのが「その土地にどんな災害リスクがあるか」という視点です。近年は大雨や地震のニュースを目にする機会も増え、「この土地は本当に安全なのだろうか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。そこで役立つのが、自治体が公開している「ハザードマップ」です。この記事では、ハザードマップの正しい見方と、土地選びにどう活かせばよいのかを、住宅購入が初めての方にもわかりやすく整理してご紹介します。

ハザードマップとは？土地探しで確認したい3つのリスク

ハザードマップとは、自然災害が発生した場合に、どのエリアでどの程度の被害が想定されるかを、自治体があらかじめ地図上に示したものです。多くの自治体のウェブサイトで公開されているほか、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」からも住所を入力するだけで確認できます。土地選びの段階では、特に次の3つのリスクをチェックしておくことをおすすめします。

これらは候補地が決まる前の段階で確認しておくと、土地選びの判断材料として非常に役立ちます。特に浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当する場合は、建築時に追加の対策が必要になったり、住宅ローンの条件に影響したりすることもあるため、早い段階での確認が安心につながります。

ハザードマップと地盤調査、両方見るべき理由

「ハザードマップを見れば地盤の強さもわかるのでは」と思われるかもしれませんが、実はハザードマップと地盤調査は、見ている範囲も精度も異なります。ハザードマップは自治体単位の広いエリアを対象にした、あくまで想定・傾向を示す資料です。一方で地盤調査は、実際に建築を予定している敷地そのものを対象に、地盤の強度を数値で測定するものです。同じ地域内であっても、一筆ごとに地盤の強さが異なることは珍しくありません。

つまり、ハザードマップは「エリア全体の傾向を知るための地図」、地盤調査は「その土地固有の強さを知るための検査」という役割分担になります。地盤そのものが住宅の耐震性にどう影響するかについては、「耐震性能だけで決まらない!住宅倒壊を左右する『地盤』について」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。また、地盤調査から改良工事までの具体的な流れを知りたい方は、「知っておきたい!地盤調査から地盤改良の対策までの流れ」も参考になります。

危険度が高いエリアでも住宅を建てる場合にできる対策

ハザードマップで危険度が示されているからといって、そのエリアに家を建てられない、というわけではありません。実際には、盛土や地盤改良工事によって地盤を補強したり、建物の基礎の形状を工夫したりすることで、リスクを軽減しながら住宅を建てているケースも多くあります。加えて、建物自体の耐震性能を高めておくことも、有効な備えのひとつです。耐震等級の考え方については「耐震等級が高いと安全?耐震性とは」、地震に強い建物の構造については「地震大国日本に必要な『地震に強い家』とは」で詳しく触れていますので、土地の特性に合わせて建物側の対策も検討してみてください。

大切なのは、リスクを知らずに購入してしまうことではなく、リスクを把握したうえで、必要な対策とセットで検討することです。ハウスメーカーや工務店に土地の情報を伝えれば、その土地に適した基礎・構造の提案を受けられることも多いため、早めに相談してみるとよいでしょう。

Q. ハザードマップに何も表示されていない土地なら安心ですか？

A. リスクが低いエリアである可能性は高いですが、ハザードマップは想定される災害の規模によって表示が変わることがあり、また調査時点以降の開発状況までは反映されていない場合もあります。表示がないことを過信せず、自治体の窓口で最新情報を確認したり、地盤調査の結果もあわせて確認したりすると、より安心です。

Q. 中古住宅を購入する場合もハザードマップは確認すべきですか？

A. はい、新築・中古を問わず確認をおすすめします。特に中古住宅の場合は、建築時期によって現在の耐震基準を満たしていないこともあるため、ハザードマップでのリスク確認とあわせて、建物自体の耐震診断も検討すると、より安心して購入判断ができます。

まとめ

ハザードマップは、土地選びの段階で災害リスクを客観的に把握できる、とても心強い情報源です。洪水・土砂災害・液状化という3つの観点から候補地を確認し、必要に応じて地盤調査や建物側の耐震対策とあわせて検討することで、安心して長く住み続けられる住まいづくりにつながります。まずはご自身が検討している土地について、ハザードマップポータルサイトで一度確認するところから始めてみましょう。

土地を買って注文住宅を、と考える方にとって建物の建築以上に土地選びは重要です。土地はそもそも高価な商品ですし、一度買ってしまうと失敗したからと言ってやり替えは利きません。また専門知識も必要ですので、気に言ったからといって即決で買うのも不安が残ります。では何を基準に購入すればよいのでしょうか。

土地の相場について調べるには

まずその土地は高価なものであるから、その相場を把握しなければなりません。相場を把握するには、お気に入りの近郊の他の土地の売り出し価格を調べるのがよいでしょう。不動産雑誌等で売り出し価格をチェックする、また実際の不動産屋へ出向きここ数年の取引事例から、その価格を聞くのも相場を知る手掛かりになります。また幅広く情報を得るため友人や知人に聞く、実際に近郊を歩き不動産の売り出しの看板等をチェックするのもよいでしょう。

土地に関する法律について知っておこう

また土地にはそれぞれ法律によって色々な制限があります。例えば都市計画法によって住宅が建てられない地域もあります。また3階建希望なのに、2階建までしか建てられない地域もあります。当然農地には戸建て住宅は建てれませんので農地かどうかを調べる必要があります。まず役所へ行き都市計画法はどうなっているのか、建築基準法はどうか等調べる必要があります。また法務局で登記事項証明書や測量図をとり、正確な面積や地目、所有者、権利関係を調べる必要があります。

建てたい家の土地の広さを決めよう

土地の面積についても把握しなければなりません。これは法務局で測量図が取れますのでほぼ正確な図面で確認できます。いくら広い敷地であっても建蔽率や容積率で建築する面積は制限されており、面積を把握しないと自分の思っている住宅が建てれないこともあります、面積を知るとカーポートスペースや実際の家の配置などおぼろげながらにイメージできます。また面積に比例して価格も高くなりますので、予算計画の為にも広さ確認は大切な作業です。

都心部の地価は高くて中々手に入らなくなって来ていて狭小住宅はともかくとして一戸建て住宅を建てることは難しくなって来ています。

土地は購入する以外にも借りるという方法がありこれは定期借地権と呼ばれています。内容としては使用する権利だけを買うわけで購入するよりも割安で手に入れることが出来ます。

定期借地権とは？3種類の定期借地権の違いは？

定期借地権は1992年8月に借地借家法により誕生しこれには3種類あります。

1つ目は「一般定期借地権」で借地期間を50年としたものです。
期間が満了すると借主は原則として建物を取り壊して返還義務を負うとされます。

２つ目は「建物譲渡特約付借地権」というタイプ。
これは契約後30年以上経った時点で土地所有者が建物を買取ることをあらかじめ約束し、買取った時点で借地権が無くなるものです。

最後の３つ目は「事業用定期借地権」です。
これは借地期間を10年以上20年以下として事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、一般住宅には使うことが出来ないものになっています。

定期借地権のメリット

定期借地権のメリットとしては土地を購入する必要が無く、予算が同じならより広い住宅を建てることができます。また、住宅ローンの返済が少なくて住宅の購入時に一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けることが出来ます。

借地料として毎月地代が発生しますが3年に1回一定の算定式によって改訂されます。
家を建てて他人に売ったり貸したりすることも可能です。その際承諾は不要ですが通知が必要となります。期間の満了時まで権利を有しますが地主の都合によって退去させられることはまずありません。

建物については固定資産税と都市計画税を支払う必要がありますが土地についてはその必要はありません。修繕や建て替えは合意が得られ易いとされます。

定期借地権のデメリット

50年など一定の期間が経過すると契約の自動更新と言ったものはなく、借主は更地にして返還しなければなりません。※建物譲渡特約付借地権を除く

契約の更新とか延長とかはその地に長く住みつきたい場合であっても基本的にできないことになっています。ただ契約を一旦終了した後で改めて地主と話し合いを持ちその後の条件を新たに取り決めた場合には再度契約することは可能とされています。

また、一般定期借地権の場合は長期契約になる為に短期や中期に土地利用を考えている場合には不向きとなっており、建物譲渡特約付きの場合に借地権を消滅させたい場合には30年経って以降に地主が建物を買取らなければならないことになっています。

まとめ

定期借地権は1992年8月に誕生した法律で、これには①一般定期借地権で借地期間を50年としたもの、次に②建物譲渡特約付きという期間が30年〜タイプのもの。そして③事業用借地権という期間10年以上20年以下という３つのタイプがあります。

メリットとしては、土地購入の必要がなく、同予算であればより広い住宅を建てることができたり、基準を満たせば住宅ローンの控除が受けられるなどがありますが、同時にデメリットもあるため、安直にネット上の情報のみを鵜呑みにしたりせず、複数の情報源を取り入れ最終的にはプロに確認するなど、正しい情報取得を心がけてください。