マイナス金利の影響で長期固定金利住宅ローンのフラット３５で最低金利を更新するなど、借り手市場に追い風が吹いています。今や誰もが借換えを検討してもよい時期にあるといえ、特に残期間が長いほどその効果は大きいです。ただし、手続き費用で数十万円程度かかり、手続きも簡単ではないことを考慮する必要があります。
住宅ローンの借換えの効果とは？
総支払総額を少なくすることが住宅ローン借換えの最大の目的です。総支払額を減らすことはそれだけ老後の不安のひとつを解消することにもなります。また、ローンの完済を早めることができれば、それだけ浮いた差額を貯蓄や他の目的に回すことができ家計を助けます。
他には、金利上昇リスクを避けたい、現在の返済額を下げたいなどの目的が挙げられます。
このようにどの目的かによって、選ぶべきローンも違ってきますが、現在の支払額を下げたいために、逆に総支払額が増えてしまうこともあり、失敗しないよう目的の優先順位を決めておくことが大事です。
住宅ローン借り換えの仕組みについて
住宅ローンを新しいローンに変えようと思う場合、一般的には新たな銀行で今の住宅ローンの残高を借り入れし、そのお金で現在借り入れているローンを完済させて、新たに住宅ローンを組むことになります。手順については新規の時とほぼ同じで審査があり、年収や健康状態、住宅の担保価値などが問われます。書類に関しても申込書の記載他、源泉徴収書など収入を証明する書類、物件の謄本など改めて提出する必要があります。借換えをする場合は当然費用も発生しますが、現在ローンを組んでいる銀行で行えば費用は発生しないため、お得になります。その際は他銀行で借換えの審査をし、その結果を持って交渉すると銀行側も譲歩するようです。
目的で選びたい、住宅ローン借り換え先の選び方のコツ
借換えは、住宅ローンをより家計や生活に合ったものに変えるチャンスですので、まずは現状の不満や不安を挙げてみることから始めます。そこで目的がはっきりしたら変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型のどのタイプにするか選択します。ここでのポイントは金融機関よりも金利タイプで決めることです。金利タイプの中でも金利が低い住宅ローンを選ぶことによって、目的に合っている金利の低い商品を探すことができます。また繰り上げ返済の利便性が良い住宅ローンを選ぶことも結果的に総支払額の減額につながります。いつでも繰り上げ返済でき、繰り上げ返済手数料は無料といった商品のメリットは大きいです。
まとめ
住宅ローンの借換りには、抵当権の抹消や設定費用、事務手数料、保証料など装用以上に諸費用が掛かる場合もありますが、手元の資金を大きく減らすことなく借入総額を減らす効果が期待できます。マイナス金利によって借りて優位な状況が続いているだけに、借換えするチャンスだと言えます。
どうして借換えを行うのかというと、それによって金利が低くなってお得になるからです。その効果が得たいのです。それゆえに、今よりも金利が低い他行の住宅ローンに換えるのです。
もしも現在の住宅ローンがミックスローンなら、どこの銀行でも2本まとめて借換えなければなりません。なぜなら、そうしないと抵当権が残ってしまうからです。そうすると第1順位の抵当権の設定ができず、条件を満たせません。