新築住宅を購入後、雨漏りがしたり、小規模な地震で構造部分が壊れたりと、思わぬ欠陥が明らかになることがあります。売主はアフターフォローをしてくれるのか、その期間と費用負担はどうなのかは、買主が知りたい事柄です。瑕疵担保責任は買主を保護するために設けられ、さまざまな法律に規定されています。
瑕疵担保責任とは？
瑕疵担保責任とは、新築住宅の購入後、なんらかの瑕疵が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。瑕疵とは住宅を例にとると、売主が原因の欠陥のことです。瑕疵担保責任に関しては民法、宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律にそれぞれ異なった規定があります。
瑕疵が見つかった場合は売主は買主に関して責任を負い、買主は損害賠償又は契約解除を行うことができます。住宅で瑕疵が見つかった場合は売主は法律に基づき、買主に対してアフターフォローを行う義務を負います。通常は瑕疵部分の補修を売主の負担で行うことになります。
瑕疵担保責任の法律での定めは？
瑕疵担保責任は民法、宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律にそれぞれ規定され、民法では買主が瑕疵を発見後1年以内、宅地建物取引業法では引渡し後最低2年、住宅の品質確保の促進等に関する法律では基本構造部に関して引き渡しから10年以内は売主がその責任を負わなければならない規定となっています。
宅地建物取引業法で定める引渡し後最低2年間の瑕疵担保責任は、契約により期間を短くすることができない規定です。新築住宅の引渡しを受けて2年以内であれば、売主の責任で欠陥をなおしてくれることになります。
買い主はどのように守られるのか
住宅の販売業者や建築業者が住宅を販売する場合、一定額の供託或は住宅瑕疵担保責任保険に加入することが住宅瑕疵担保法で義務付けられています。住宅を購入後に販売業者や建築業者が倒産したり、瑕疵の責任を負うことができない事態となったときに、買主を保護するために設けられた規定です。
買主は住宅瑕疵担保法により、引渡し後10年間は基本構造部の瑕疵に関して保証されることになります。主な対象か所は構造部分と雨漏りが発生した部分です。もし、瑕疵に関して販売業者や建築業者との間で紛争となった場合は、法律の専門家に相談できるシステムもあるので安心です。
まとめ
新築住宅における瑕疵担保責任がお判りいただけたでしょうか。住宅の瑕疵に関する結論は、構造部分と雨漏りに関しては、10年間は保証されるということです。その場合は買主側が瑕疵を発見し、改修等を要求する必要があります。10年間を過ぎると、法的な保証は受けられなくなります。
新築住宅を供給する業者は、住宅の引き渡しから10年間は瑕疵担保責任が義務づけられています。そのため、悪徳業者であっても引き渡し後10年間は瑕疵による修理は無償で行う必要があります。これは品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により規定されており、それらを無視する業者は罰せられます。
瑕疵担保責任は購入後10年以内の瑕疵については業者が無償で修理しなければならないという、購入者を守る制度です。しかし、もし業者が倒産してしまった場合、どうすれば良いのでしょうか。