マイコ

不動産を売却した際は、税金の計算をしなければなりません。また、売却をした時に利益が出たときは、税金を納めなければなりません。

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でも安心してください！税金の対策として” マイホームを売却した時の5つの特例 “という制度があります。

5つの特例

①3000万円の特別控除

②10年超所有軽減税率の特例

③特定居住用財産の買換え特例

④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

⑤特例居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

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今回は、②10年超所有軽減税率の特例についてお話していきます。

②10年超所有軽減税率の特例

マイホームを5年よりももっと長く10年を超えて保有した場合に、” 10年超所有軽減税率の特例 “が利用できます。通常、不動産を売却して儲けが出たときには譲渡所得税が課せられますが、この譲渡所得の税率が軽減される制度です。そして” 10年超所有軽減税率の特例 “は、①3000万円の特別控除と重ねて受けられます。

10年超で保有したマイホームを売却したときに得た譲渡益にかかる軽減税率は、その金額によって次のように算出できます。

※（カッコ）内は、2037年までに2.1％が所得税に課せられる復興特別所得税です。

10年超所有軽減税率の特例を受けた場合の税率➕短期譲渡所得・長期譲渡所得による税率を比較してみました。

短期譲渡所得……不動産の所有期間が５年以下
長期譲渡所得……不動産の所有期間が５年以上

10年超所有軽減税率の特例の適用条件

☞　自分が住んでいる家や土地などの売却。

☞　住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること

☞　売却した年の前年および前々年に居住用財産を譲渡した場合の『3,000万円の特別控除の特例』や『10年超所有軽減税率の特例』、もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

☞　売却した不動産の売却価格が1億円以下であること

☞　売却した年の1月1日現在において、不動産（土地・建物）の所有期間がいずれも10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上であること

☞　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること

☞　売却の前年から翌年までの3年の間に買い換えること。

☞　買い換えた不動産が中古の耐火建築物（RC造のマンションなど）の場合は、新築後25年以内であるか、一定の耐震基準を満たすこと

☞　売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係では無いこと。

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特別な関係には、この他に生計を共にする親族、家屋を売った後にその売った家で同居する親族又は、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等も含まれます

10年超所有軽減税率の特例は確定申告が必要

不動産を売却すれば登記からその事実がわかるので、『しなくても大丈夫』ということはありません。確定申告をしないと10年超所有軽減税率の特例の適用を受けることは出来ません。

10年超所有軽減税率の特例適用を受ける為には

不動産売却した翌年の2月16～3月15日迄に確定申告をする必要があります。

確定申告時に必要な書類

・譲渡所得の内訳書「土地・建物用」

・売却した資産の登記事項証明書もしくは、登記抄本・登記簿謄

・戸籍の附票の写しなど（住民票記載住所と譲　　渡資産の所在地が異なる場合）

まとめ

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10年超所有軽減税率について説明しましたが、10年超所有軽減税率と3000万円の特別控除と重ねて受ける事により、税金を大幅に抑える事ができます。このコラムが少しでもお力添えになれたら幸いです。

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不動産を売却した際は、税金の計算をしなければなりません。また、売却をした時に利益が出たときは、税金を納めなければなりません

ウルオさん

税金…頭が痛くなりますね（汗）

マイコ

でも安心してください！税金の対策として” マイホームを売った時の5つの特例 “という制度があります。

5つの特例

①3000万円の特別控除

②10年超所有軽減税率の特例

③特定居住用財産の買換え特例

④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

⑤特例居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

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今回は、①3000万円控除についてお話しますね

①3000万円の特別控除について

正式名は居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

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正式名称にある” 居住用財産 “の意味は、名義人が自分の生活拠点として使用している家や敷地のことを言います。一時的に住んでいた家は含みません

購入金額よりも売却金額のほうが利益が出た場合には税金がかかります。しかし、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」によって、マイホームを売却した場合には、譲渡所得から最大で3000万円を控除することができます。譲渡所得が3000万円未満のときには、実際の譲渡所得が控除額の上限となります。

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控除とは税金が免除される部分のことを指します。

【参考】
平成28年度の改正によって、被相統人居住用家屋および被相統人居住用家屋の敷地を取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、新耐震基準を満たしていないものについては、必要な耐震改修または除却を行って、家や土地を譲渡（売却）した場合は、居住用の財産を譲渡したものとして3,000万円の特別控除を適用することが出来ます。

ウルオさん

購入金額を上回れば、特別控除が受けられるんですね。

マイコ

確かに、購入金額より売却金額が上回れば特別控除が受けれますが、3000万円の特別控除の適用条件を満たさなければなりません。では、今度は適用条件についてお話していきます。

3000万円の特別控除の適用条件

☞　自分が住んでいる家や土地などの売却。

☞　住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売却。

☞　『3000万特別控除』・『買換えの特例』・『繰越控除』の適用を3年間受けていない。

☞　災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却。

☞　売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

ウルオさん

相続してもらった家なども特例は使えるのですか？

マイコ

相続した時に譲り受けた不動産は、条件を満たせば特例は可能です。それでは、相続や空き家についての特例をお話していきます。

相続や空き家を売却したときの特例

相続によって取得した空き家を、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。

相続や空き家を売却した際に受けられる特例の適用条件

☞　相続開始直前において被相続人が1人で住んでいたこと
☞　昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有家屋を除く）であること
☞　相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていないこと

マイコ

相続開始後、空き家状態にしておくのは勿体無いと考えて、人に貸したりしてしまうと要件を満たさなくなってしまいます。

☞　譲渡価額が1億円以下であること
☞　相続日から起算して3年を経過する年の12月31までに売却。
☞　相続する権利をもっている者であること。
☞　売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

この特例は平成31年12月31日迄に売却した不動産対象のため、相続した不動産が空き家のままなら早めに売却することをオススメします。

3000万円の特別控除は確定申告が必要

不動産を売却すれば登記からその事実がわかるので、『しなくても大丈夫』ということはありません。確定申告をしないと3000万円の特別控除の適用を受けることは出来ません。

3000万円の特別控除の適用を受ける為には

不動産売却した翌年の2月16～3月15日迄に確定申告をする必要があります。

確定申告時に必要な書類

・譲渡所得の内訳書「土地・建物用」

・購入時の売買契約書

・売却時の売買契約書

・諸費用の領収書

・戸籍の附票の写しなど（住民票記載住所と譲　　渡資産の所在地が異なる場合）

まとめ

マイコ

3000万円の特別控除について説明させて頂きました。3000万円の特別控除を受ける事によって税金を大幅に抑える事ができますので、もし売却の際に利益が出た場合は、ぜひ活用頂けたらと思います。このコラムが少しでも力添えになれたら幸いです。